Nieuws

Maar dat geldt toch niet voor Expats?

De maximale huurverhoging vanaf 1 januari 2025 bedraagt 4,1 % voor de vrije sector en 7,7% voor de middenhuur. In onze blog van december 2024 staat dit nog eens helemaal uitgelegd.

Onlangs werd ik geïnterviewd door het Algemeen Dagblad (AD) over het feit dat verhuurders door de nieuwe wetgeving in de verhuurmarkt met betrekking tot de verplichte onbepaalde tijd voor nieuwe huurovereenkomsten liever expats kiezen als huurder en zij schreven het volgende op: Geen Nederlanders Dan is er nog een derde optie: positieve discriminatie bij vaste contracten. Want ook daar grijpen Nederlandse woningzoekenden vaker mis omdat verhuurders een voorkeur hebben voor expats, zo vertelt expat makelaar Michel van der Steen van het Haagse Expat Residence. „Wij bemiddelen veel voor particuliere verhuurders en dat maak ik dagelijks mee", vertelt hij. „Heel veel verhuurders vragen aan ons specifiek: ik wil geen Nederlanders. Het is een lastige casus, je mag niet discrimineren op kleur of land, maar ze willen alleen maar expats uitnodigen. De angst bestaat dat Nederlanders veel langer in de woning blijven, waardoor de verhuurder de regie over zijn eigendom kwijt is." En dus komt in zijn advertenties ook regelmatig 'expats only' te staan. „Dan weten Nederlanders dat ze niet hoeven te reageren en heeft de verhuurder de kans dat de huurders weer eerder vertrekken zodat hij kan kijken wat hij dan met de woning wil doen", aldus Van der Steen. De expat makelaar vindt het ook vervelend dat Nederlandse woningzoekenden daardoor vaker achter het net vissen, maar is het voor verhuurders simpelweg niet interessant. „Het is een slagveld op het moment, dit werkt contraproductief', aldus Van der Steen. Maar voor het omgebogen is ben je weer een paar jaar verder en is het leed geleden."

Huurders in de vrije sector mogen in 2025 maximaal 4,1% huurverhoging krijgen. In de middenhuur ligt dit maximum vanaf 1 januari 2025 op 7,7% en in de sociale huur vanaf 1 juli 2025 op 5,0%. In de vrije sector is wettelijk vastgelegd dat de huur mag stijgen met inflatie of CAO-loonontwikkeling. Bij het laagste percentage mogen verhuurders vervolgens 1% optellen; dat is de maximaal toegestane huurverhoging. In de middenhuur sector wordt gerekend met de CAO-loonontwikkeling +1%. Omdat de cao-loonontwikkeling dit jaar hoger was dan de inflatie, mogen verhuurders in de middenhuursector een huurverhoging rekenen van maximaal 7,7%

Enkele maanden na het ingaan van de nieuwe Wet Betaalbare Huur (WBH) is wel duidelijk dat deze nieuwe wet desastreuze gevolgen heeft voor de huurmarkt. Ondanks alle waarschuwingen vooraf vanuit de markt en andere grote partijen waaronder De Nederlandse Bank is deze wet ingegaan op 1 juli 2024 met als gevolg dat veel verhuurders genoodzaakt zijn hun appartementen onder de 187 WWS-punten te moeten verkopen. Diverse media waaronder de NOS melden dat hiervan geen sprake is maar zij baseren zich niet op de juiste cijfers. Het suffe is dat deze verkoopgolf ook de starters op de koopmarkt niet verder helpt. De gemiddelde uitpondwaarde (verkoopprijs) van een huurwoning in Nederland ligt rond de €360.000 en zelfs in Amsterdam op €472.000 en in Den Haag op €428.000. Als we Den Haag als voorbeeld nemen dan zou een starter dus ca. € 105.000 bruto moeten verdienen uitgaande van de LTI : de Loan To Income die door hypotheekverstrekkers wordt gehanteerd. Een starter met een inkomen van meer dan een ton of een stel met 2 x €50.000 inkomen, dat is meer dan modaal. Om maar weer eens een Engelse term te gebruiken: a mission impossible. De conclusie luidt nu dat het voor huurders heel moeilijk is om een huurwoning te vinden en de prijzen van de bestaande huurwoningen lopen op omdat het aantal afneemt als gevolg van vraag en aanbod en de starter op de koopmarkt heeft er in het geheel geen baat bij dat deze huurwoningen te koop worden aangeboden zoals bovenstaand omschreven. Het wordt dus hoog tijd voor een frisse wind op het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.

Voor uitleg verwijs ik u naar de eerdere blog over de Wet Betaalbare Huur die er per 1 juli dit jaar doorheen is gedrukt.

Dagelijks melden alle media dat het plan van onze voormalige minister Hugo de Jonge volledig is mislukt en dat het aantal huurwoningen fors afneemt. Door de geforceerde en ondoordachte nieuwe wet per 1 juli genaamd de Wet Betaalbare Huur wordt er door huiseigenaren/verhuurders momenteel maximaal uitgepond, een fraai woord voor verkocht. De woningen die onder deze regeling vallen en niet meer dan 186 WWS-punten waard zijn, zijn voor hen niet meer rendabel. Vooraf is de minister hiervoor gewaarschuwd door de grote marktpartijen waaronder ook de Nederlandse Bank. Zweden en Spanje zijn ons voorgegaan met dit soort ingebouwde huurplafonds met dezelfde resultaten: veel minder huurwoningen tot gevolg. Onlangs had ik een leuk gesprek met de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Mona Keijzer, de opvolger van Hugo de Jonge. Ik sprak over de branchebrede bezorgdheid en de inmiddels zichtbare rokende puinhopen op de huurmarkt in dit segment van de huurmarkt. Zij was op de hoogte van de contraproductieve werking van de nieuwe wet en meldde mij dat dit hoog op de agenda staat bij het ministerie maar kon geen toezeggingen doen. Graag ga ik met haar en een aantal branchegenoten aan tafel om de ervaringen vanuit de markt met onze nieuwe minister te delen en haar wellicht te kunnen overtuigen dat deze nieuwe wet zo snel mogelijk moet verdwijnen. Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald. Hoogstwaarschijnlijk wordt de voormalige minister van wonen Hugo de Jonge de nieuwe Commissaris van de Koning van Zeeland. Ik hoop dat alle Zeeuwen een reddingsvest voor het grijpen hebben.

Wet betaalbare huur

Een post over een nieuw lid van Expat Residence